未央区一小区多套业主房改群租房 记者调查：多家租赁公司挂牌出租

“楼上租户经常熬夜晚睡，还有部分租户半夜打游戏、大声喧哗，严重影响我家人休息。”最近，家住西安市辛家庙立交桥东北角安诚御花苑A区的业主殷先生倍感困扰。困扰的根源，是其楼上住房被改造成群租房对外出租，原本四室户型被私自改成六室。租户多人员杂，不仅存在极大安全隐患，持续性的噪音问题也严重干扰其他业主正常生活。殷先生曾多次向社区、街道办、住建部门反映该问题，但问题始终未能有效解决。

业主反映：四室改六室，厨房改独立出租单间

5月8日，二三里资讯记者前往安诚御花苑A区实地走访，并见到了业主殷先生。他介绍，他家居住在小区18号楼28楼，自2024年起，他发现楼上2903室将房屋改造为群租房，原本的四室户型被分割为六间单间对外出租。大量人员集中居住，不仅存在消防安全、治安管理等多重隐患，日常产生的各类噪音也持续影响自家及周边住户。

“我先后向多个部门反映过问题，未央区住房和城市建设局回复，此事由辛家庙街道办牵头处理，住建局予以配合。后续街道办将问题转交辛家庙社区处置，社区联合物业工作人员也上门核查过，但房东始终拒不出面，最终仅要求二房东在屋内铺设地毯缓解噪音。”殷先生表示，铺地毯只是治标不治本，完全没有解决房屋违规改造、群租聚集的安全隐患，且国家及地方相关政策法规均明令禁止此类违规群租行为。虽然此事经过多次协调处置，但扰民和安全问题依旧存在。

在殷先生的带领下，记者进入2903室实地查看。该房屋入户后设有一条长长的过道，过道两侧分隔出多间独立单间，全屋共计六间单间，过道中间设置一处公共卫生间，过道尽头右侧房间自带独立卫生间。记者注意到，房屋入户门左侧墙面安装了7个电表，自第二个电表起依次标注A、B、C、D、E、F，对应各个单间单独计费。殷先生说，该房屋原始户型为四室两厅两卫，此次改造不仅私自隔出多个房间，还将厨房改为独立出租单间，原有卫生间布局未做改动，属于典型的违规改房群租。

殷先生透露，安诚御花苑小区内违规群租房现象十分普遍，18号楼902室也存在同样隔断群租问题，9日上午该房源隔断已被拆除，但小区整体群租房乱象依旧未根治。多名业主长期受噪音、安全问题困扰，相关部门始终未给出有效解决方案。

记者调查：多套房屋被改造，多家租赁公司挂牌出租

5月8日，记者通过安居客APP搜索“安诚御花苑”，检索出大量单间出租房源，覆盖该小区A、B两区。房源标注为独立单间、拎包入住、月付租金等，单间租金价格在每月500元至900元不等。记者随机选取3条租房信息，发现分别由西安华中伟业住房租赁有限公司、西安中和广寓科技有限公司、西安高同住房租赁有限公司三家公司发布，随后记者以租房者身份，跟随工作人员实地看房调查。

西安华中伟业住房租赁有限公司工作人员带领记者查看了A区18号楼6楼601室、19号楼403室、401室及4号楼一处群租房源，所有房屋均存在加装隔断的改造情况。其中18号楼、4号楼房源保留原有卫生间布局，19号楼403室、401室的部分出租单间有额外加装独立卫生间的情况，无公共卫生间。工作人员介绍，无独立卫生间的单间租金每月600至850元，带独立卫生间的单间租金约每月1100元。其坦言，19号楼两处房源的隔断改造由房东自行完成，公司仅负责客源介绍、收取中介费，租房合同由租客与房东直接签订。

随后，西安中和广寓科技有限公司工作人员向记者推荐了小区A区15号楼33层、2号楼28层的群租房源，房屋配备公共卫生间，租金根据房型区分，主卧带独立卫生间每月1100元，普通单间最低每月650元。

西安高同住房租赁有限公司工作人员则带领记者查看了B区14号楼3单元1904室房源，重点推荐可独享厨房的单间，称其他住户无权使用该厨房。同时工作人员承诺，租客租房后可在该公司旗下西安各区房源自由换房，房源储备充足。

物业：小区群租现象普遍，暗藏整改反复难题

针对小区群租房乱象，记者前往安诚御花苑A区物业服务中心核实情况。物业负责人坦言，小区内确实存在大量群租房，物业也有统计，也持续向业主宣传群租房的安全隐患，同时在小区电梯等公共区域张贴群租房告知书。但部分业主仍私自改造房屋对外群租，物业无断水断电等执法权限，仅能上门劝导、同步上报社区。

该负责人表示，此前接到过18号楼业主殷先生的扰民投诉，物业曾联合社区、派出所民警多次上门，但房东始终拒绝到场配合。此外，小区的群租房还存在整改反复问题，工作人员上门检查时，房东会临时拆除隔断，待检查结束后又悄悄恢复改造，乱象屡禁不止，管理难度极大。

社区：曾开展专项整治，目前仅能协调上报

记者随后前往未央区辛家庙街道辛家庙社区了解相关情况。社区工作人员介绍，安诚御花苑A区楼栋管理情况复杂，其中4号楼、11号楼、12号楼、13号楼已移交社区管理，其余楼栋暂未完成移交，但业主日常业务仍由社区办理。

据其介绍，2023年未央区针对辖区群租房问题，出台《未央区城市小区群租房专项整治方案》，由区住建局、区城管执法局牵头，当时曾对安诚御花苑A区违规群租房开展过集中整治，当时有多套违规房源完成整改。

针对殷先生反映的问题，社区已多次上门处置，仅联系到二房东，最终仅协调对方铺设地面胶垫缓解噪音，无法从根源解决违规改造和安全隐患问题。社区表示，自身无执法权限，面对拒不配合的房东，仅能开展上门协调工作，协调无果后只能逐级上报上级部门处理。

该工作人员补充道，2023年专项整治方案明确了多部门联动处置机制：住建部门对违规提供租赁服务的中介机构予以行政处罚；对履职不到位的物业企业依法追责；对未备案租赁合同的产权人依规处理。公安部门查处群租房内治安违法、扰民喧哗等行为；市场监管部门取缔无资质中介及违法经营行为；消防部门督促整改消防安全隐患、查处违规行为。

街道办：无执法权限，多次上门处置收效甚微

关于安诚御花苑群租房问题，辛家庙街道办城建管理办公室一刘姓工作人员坦言，安诚御花苑部分楼栋未完成移交，增加了管理难度。针对殷先生反映的2903室群租房问题，街道办联合社区已上门处置十余次，但房东始终拒不配合。

该工作人员表示，街道办无行政执法权，无法强制拆除违规隔断，仅能反复上门劝导房东整改。日常处置中还面临房东拒不开门、拉黑工作人员联系方式等问题，部分情况下只能将涉事人员约至派出所沟通。街道办也曾将该问题上报未央区住建局，仅收到下发整改函的处置指导，无进一步强制处置措施，整治工作陷入僵局。

住建部门：需街道牵头开展多部门联合执法

到底由哪个部门对群租房进行执法？未央区住建局房管科一张姓负责人介绍，2023年10月，未央区印发《未央区城市小区群租房管理办法》，明确群租房认定标准：违规改变房屋内部结构分割出租、破坏原有防火分区及安全疏散设施；人均租住使用面积低于5平方米、单间居住人数超2人；厨房、卫生间、阳台、地下室等非居住空间改造住人，均属于违规群租房。

文件明确，由属地街道办牵头、社区网格员摸排，对认定的违规群租房下发整改通知；对拒不整改的房源，由街道办统筹协调住建、公安、市场监管、消防等部门开展联合执法。该负责人表示，前段时间街道办已上报过安诚御花苑群租房乱象，住建局已指导其下发整改通知，但街道办尚未协调完成多部门联合执法的时间对接，因此多部门联合整治工作暂未推进。

针对室内群租房执法权限问题，记者又咨询了未央区城市管理和综合执法局。工作人员回应，城管部门仅负责室外违建执法，室内房屋违规改造、群租房问题不属于其执法范围，此前仅配合参与过全区统一的群租房联合整治行动。

相关法规依据

记者查阅相关政策法规获悉，2020年9月9日，西安市政府办公厅印发《规范住房租赁市场管理办法》，明确出租住房需以房屋原始设计房间为最小出租单位，严禁违规改动房屋内部结构、分割出租，该文件已于2025年到期失效。

而西安市最新《规范住房租赁市场管理办法》将于2026年6月1日正式施行，其中明确规定，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。

此外，2025年9月15日正式施行的国家《住房租赁条例》明确规定，将非居住空间单独出租住人，或租住面积、居住人数不符合标准的，由县级以上住建部门责令整改、予以警告；个人拒不整改的，处2000元以上1万元以下罚款，单位处2万元以上10万元以下罚款，有违法所得的予以没收。

记者唐保虎